قرارداد پیشفروش ساختمان چیست؟
پیشفروش ساختمان یکی از معاملاتی است که معمولاً پیش از تکمیل پروژه انجام میشود و خریدار در ازای پرداخت تمام یا بخشی از مبلغ، متعهد به خرید واحدی مشخص در آینده میشود.
در حقوق ایران، قراردادهای مربوط به پیشفروش ساختمان تابع قانون پیشفروش ساختمان و مقررات مرتبط با ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول هستند. با توجه به تغییرات قانونی سال ۱۴۰۳، توجه به نحوه ثبت رسمی این قراردادها اهمیت بیشتری پیدا کرده است.
بنابراین، پیشخریدار نباید صرفاً به یک قولنامه، قرارداد چاپی بنگاه یا وعدههای شفاهی فروشنده اکتفا کند.
آیا قرارداد پیشفروش باید رسمی باشد؟
یکی از مهمترین نکات در پیشفروش ساختمان، نحوه تنظیم قرارداد است.
مطابق قانون پیشفروش ساختمان، قرارداد پیشفروش و همچنین انتقال حقوق و تعهدات ناشی از آن باید از طریق سند رسمی انجام شود. مشاور املاک نیز نقش انجام مذاکرات مقدماتی را دارد و تنظیم نهایی قرارداد پیشفروش در صلاحیت دفتر اسناد رسمی است.
علاوه بر این، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، پیشفروش ساختمان را نیز در چارچوب ثبت رسمی معاملات قرار داده است. بنابراین، استفاده از قراردادهای عادی در این حوزه میتواند برای طرفین ریسک حقوقی جدی ایجاد کند.
پیش از خرید چه مدارکی را باید بررسی کرد؟
قبل از پرداخت وجه، بهتر است خریدار وضعیت حقوقی پروژه و اختیار فروشنده را بررسی کند.
از جمله مدارکی که در قانون پیشفروش ساختمان مورد توجه قرار گرفتهاند میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
سند رسمی مالکیت یا مدرک رسمی دال بر حق ساخت و فروش؛
پروانه ساختمانی، در صورت صدور؛
بیمهنامه مسئولیت مربوط به پروژه؛
پاسخ استعلام اداره ثبت اسناد و املاک؛
مشخصات و وضعیت دقیق واحد مورد پیشفروش.
بررسی این مدارک کمک میکند مشخص شود فروشنده واقعاً اختیار قانونی پیشفروش واحد را دارد یا خیر.
چه مواردی باید در قرارداد پیشفروش نوشته شود؟
یک قرارداد پیشفروش باید تا حد امکان دقیق و بدون ابهام تنظیم شود.
از مهمترین مواردی که باید در قرارداد مشخص شود میتوان به این موارد اشاره کرد:
مشخصات کامل خریدار و فروشنده؛
مشخصات ثبتی و نشانی ملک؛
مشخصات فنی و معماری ساختمان و واحد؛
مساحت و شماره واحد؛
پارکینگ و انباری؛
قیمت نهایی و نحوه پرداخت اقساط؛
زمان تحویل ساختمان؛
زمان تنظیم سند رسمی؛
تعهدات سازنده یا پیشفروشنده؛
شرایط مربوط به خسارت و تأخیر؛
وضعیت بیمه و تعهدات مربوط به ساختمان.
هرچه مشخصات ملک و تعهدات طرفین دقیقتر نوشته شود، احتمال اختلاف در آینده کمتر خواهد بود.
آیا خریدار باید کل مبلغ را قبل از تحویل پرداخت کند؟
خیر، قانون برای حمایت از پیشخریدار محدودیتهایی در پرداخت ثمن پیشبینی کرده است.
مطابق ماده ۱۱ قانون پیشفروش ساختمان، حداقل ۱۰ درصد از بهای قرارداد باید همزمان با تنظیم سند قطعی قابل پرداخت باشد و نمیتوان تمام مبلغ معامله را پیش از انتقال رسمی دریافت کرد.
همچنین پیشخریدار میتواند پرداخت اقساط را به میزان پیشرفت عملیات ساختمانی و تأیید مهندس ناظر مرتبط کند.
اگر سازنده ساختمان را دیر تحویل دهد چه میشود؟
اگر پیشفروشنده در موعد مقرر واحد را تحویل ندهد یا برخی تعهدات قراردادی خود را انجام ندهد، پیشخریدار میتواند حسب مورد خسارت تأخیر و حقوق قانونی خود را مطالبه کند.
به همین دلیل، تاریخ دقیق تحویل، شرایط تأخیر و نحوه محاسبه خسارت باید در قرارداد بهصورت روشن مشخص شود.
اگر متراژ واحد کمتر یا بیشتر از قرارداد باشد چه میشود؟
اختلاف متراژ نیز میتواند برای طرفین آثار حقوقی داشته باشد.
قانون پیشفروش ساختمان برای اختلاف مساحت، با توجه به میزان اختلاف، حقوقی مانند مطالبه مابهالتفاوت، خسارت یا در موارد مقرر حق فسخ را برای پیشخریدار در نظر گرفته است. بنابراین بهتر است مساحت دقیق واحد و نحوه محاسبه اختلاف متراژ در قرارداد مشخص باشد.
اگر فروشنده از انتقال سند رسمی خودداری کند چه کنیم؟
یکی از مشکلات رایج در معاملات پیشفروش، امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه و انتقال رسمی سند است.
در صورتی که پیشخریدار تعهدات خود را انجام داده باشد، قانون برای انتقال رسمی و جلوگیری از بلاتکلیفی خریدار سازوکارهایی پیشبینی کرده است.
با این حال، در چنین شرایطی بهتر است پیش از هر اقدام قضایی، قرارداد، میزان پرداختها، وضعیت پایان کار و سایر مدارک پروژه توسط وکیل یا کارشناس حقوقی بررسی شود.
آیا پیشفروش یک ملک به چند نفر جرم است؟
اگر شخصی یک واحد یا ملک را با قصد مجرمانه و برخلاف حقوق خریدار به شخص دیگری منتقل کند، بسته به شرایط پرونده، موضوع میتواند عناوین کیفری مختلفی پیدا کند.
به همین دلیل، پیش از خرید باید وضعیت مالکیت و اختیار قانونی فروشنده بهطور رسمی بررسی شود و تا حد امکان از پرداخت مبالغ قابل توجه بدون طی مراحل قانونی خودداری شود.
آیا قرارداد پیشفروش در بنگاه کافی است؟
خیر. این یکی از مهمترین نکاتی است که خریداران باید به آن توجه کنند.
مطابق مقررات قانون پیشفروش ساختمان، مشاور املاک میتواند مذاکرات مقدماتی را انجام دهد، اما قرارداد پیشفروش باید در چارچوب قانونی و بهصورت رسمی تنظیم شود.
بنابراین عبارتهایی مانند «این قرارداد در بنگاه کاملاً معتبر است» نباید باعث شود خریدار از بررسی رسمی مدارک و تنظیم سند قانونی صرفنظر کند.
اگر قرارداد پیشفروش بدون رعایت تشریفات قانونی تنظیم شود چه خطری دارد؟
پیشفروش خارج از چارچوب قانونی میتواند برای خریدار و فروشنده تبعات جدی داشته باشد. قانون پیشفروش ساختمان برای پیشفروش بدون تنظیم سند رسمی ضمانت اجرای کیفری نیز پیشبینی کرده است.
از طرف دیگر، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، برای معاملات و پیشفروشهای مشمول قانون، آثار مهمی برای ثبتنشدن در سامانه ثبت الکترونیک اسناد در نظر گرفته است؛ بنابراین نمیتوان با اطمینان گفت که یک قرارداد عادی پیشفروش در همه شرایط همان حمایت حقوقی یک سند رسمی را خواهد داشت.
چکلیست خریدار پیش از امضای قرارداد پیشفروش
قبل از پرداخت وجه و امضای قرارداد، این موارد را بررسی کنید:
☑️ مالکیت و اختیار قانونی فروشنده
☑️ وضعیت ثبتی ملک
☑️ پروانه ساختمانی و مشخصات پروژه
☑️ وضعیت بیمه پروژه
☑️ مشخصات دقیق واحد، پارکینگ و انباری
☑️ قیمت و برنامه پرداخت اقساط
☑️ تاریخ دقیق تحویل
☑️ تاریخ انتقال سند رسمی
☑️ شرایط خسارت تأخیر
☑️ نحوه محاسبه اختلاف متراژ
☑️ تعهدات سازنده
☑️ تنظیم قرارداد در چارچوب رسمی و قانونی
جمعبندی
پیشفروش ساختمان میتواند فرصت مناسبی برای خرید با قیمت مناسبتر باشد، اما در صورت بیتوجهی به وضعیت حقوقی ملک و قرارداد، ممکن است خریدار با مشکلاتی مانند تأخیر در تحویل، اختلاف متراژ، فروش معارض، عدم انتقال سند یا از دست رفتن سرمایه مواجه شود.
مهمترین توصیه این است که پیش از پرداخت وجه، مالکیت و اختیار فروشنده، وضعیت ثبتی پروژه و مدارک ساختمان بررسی شود و قرارداد در چارچوب رسمی و قانونی تنظیم شود.
در معاملات با ارزش بالا، بررسی قرارداد توسط وکیل یا مشاور حقوقی پیش از امضا میتواند از بسیاری از اختلافات و هزینههای قضایی آینده جلوگیری کند.
کامنت ها (0)
هنوز نظری ثبت نشده است. اولین نفر باشید!